Abschreibung (AfA) bezeichnet im deutschen Steuerrecht die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren Wirtschaftsgütern – wie Immobilien – über deren Nutzungsdauer hinweg. Ziel der Abschreibung ist es, den Werteverzehr eines Vermögensgegenstandes sachgerecht abzubilden und steuerlich geltend zu machen.
Grundlagen der Abschreibung (AfA)
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) spielt eine wesentliche Rolle bei der steuerlichen Behandlung von Immobilien. Eigentümer können durch die AfA einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich als Aufwand absetzen und damit die steuerliche Belastung mindern.
- Steuerliche Anerkennung des Wertverlusts von Immobilien
- Verteilung der Kosten auf die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer
- Unterscheidung nach bebauten und unbebauten Grundstücken (nur Gebäude sind abschreibbar)
Arten der Abschreibung
Im Bereich der Immobilien werden unterschiedliche Abschreibungsarten unterschieden. Die gängigste Methode ist die lineare Abschreibung. Für bestimmte Fälle kann auch eine degressive oder sogar eine Sonderabschreibung in Frage kommen.
- Lineare Abschreibung: Jährlich wird ein gleichbleibender Prozentsatz über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben (z. B. 2 % bei Wohngebäuden, die nach 1924 gebaut wurden).
- Degressive Abschreibung: Bei dieser Methode wird zu Beginn ein höherer Prozentsatz abgeschrieben, der sich von Jahr zu Jahr verringert. Die Möglichkeit zur degressiven Abschreibung für Wohngebäude ist zeitlich befristet und gesetzlich geregelt.
- Sonderabschreibung: Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa bei förderfähigen Bauvorhaben oder Denkmalschutz, können zusätzliche Abschreibungen genutzt werden.
Berechnung der AfA
Die Höhe der Abschreibung bemisst sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich des Anteils für Grund und Boden. Die anschließende Aufteilung basiert auf gesetzlich festgelegten Abschreibungssätzen und der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Gebäudes.
- Ermittlung der Bemessungsgrundlage: Nur die auf das Gebäude entfallenden Kosten können abgeschrieben werden.
- Festlegung des AfA-Satzes: Abhängig von Art, Baujahr und Nutzung des Gebäudes (meist 2 % oder 2,5 % pro Jahr).
- Beginn der Abschreibung: Ab Fertigstellung oder Erwerb und tatsächlicher Nutzung des Gebäudes.
Anwendungsbereiche
Die Abschreibung (AfA) wird nicht nur von privaten Immobilieneigentümern, sondern besonders im Bereich der Vermietung sowie von Unternehmen als zentrales Instrument im Rechnungswesen und bei der Steueroptimierung genutzt.
Anwendung findet die AfA insbesondere bei:
- Reduzierung der steuerpflichtigen Einkünfte
- Realistische Abbildung des Werteverzehrs über die Nutzungsdauer
- Förderung von Investitionen durch steuerliche Entlastung
Der Grund und Boden einer Immobilie unterliegt keiner Abschreibung, da er nicht abnutzbar ist. Bei der Berechnung der AfA muss daher unbedingt eine exakte Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück erfolgen. Im Zweifel kann ein Sachverständigengutachten helfen, den richtigen Wertansatz zu ermitteln.