Immobilienratgeber
Die am häufigsten gestellten Fragen rund um das Thema Immobilien
Bei jedem Kauf oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken fallen früher oder später Fragen an. In diesem Immobilienratgeber haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zusammengefasst und beantwortet. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, sollte die Antwort auf Ihre Frage nicht dabei sein. Wir helfen Ihnen gerne weiter!
Immobilienkauf und Verkauf – was gilt es zu beachten?
Teilverkauf Ihrer eigenen Immobilie: Sie erhalten schnell Ihr Geld, jedoch sollten Sie auch die Fallstricke beachten. Je nach Anbieter müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung komplett selbst tragen. Lassen Sie sich nicht von der schnellen Abwicklung täuschen und prüfen Sie Alternativen. Ein einfacher Kredit kann oft bessere Konditionen bieten.
Mein Tipp: Lassen Sie die vertragliche Gestaltung immer von Verbraucherzentralen oder Rechtsanwälten intensiv prüfen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt vor dem Teilverkauf von Immobilien.
Quelle: BaFin
Eine detaillierte Erklärung können Sie bei der Verbraucherzentrale nachlesen.
Quelle: Verbraucherzentrale https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/kredit-schulden-insolvenz/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054
Quelle: Verbraucherzentrale Hamburg https://www.vzhh.de/themen/bauen-immobilien-energie/immobilie-im-alter/lohnt-es-sich-im-alter-einen-immobilien-teilverkauf-zu-machen
Grundsätzlich ist eine Sanierung vor dem Verkauf einer Immobilie, besonders bei älteren Objekten, möglich. Bei den meisten Immobilien raten wir jedoch von einer Sanierung zur Erhöhung des Verkaufspreises ab. Denn zum einen müssen steigende Sanierungskosten genauestens mit einkalkuliert werden und zum anderen ist es schwierig den Geschmack und die Vorstellungen von potenziellen Käufern vorherzusagen.
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf und was nicht, kann nicht pauschal beantwortet werden. Informieren Sie sich für konkrete Bauvorhaben bei Ihrem örtlichen Bau- oder Stadtplanungsamt, dort erhalten Sie alle nötigen Informationen. Beachten Sie dabei, dass eine mündliche Auskunft keine schriftliche Genehmigung ersetzt. Für eine bessere Planungssicherheit empfehlen wir einen Bauvorantrag einzureichen und mit einem Architekten oder Planungsbüro zusammenzuarbeiten.
Plant man seine Wohnung zu verkaufen, benötigt man die folgenden Dokumente und Unterlagen:
- Bemaßter Grundriss inkl. Wohnflächenberechnung
- Aktueller Energieausweis
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB)
- Liegenschafts- bzw. Flurkarte
- Baulastenauskunft
- Eigentümerversammlungsprotokolle
- Informationen zu Rücklagen
- Grundbuchauszug
Plant man den Verkauf eines Hauses, benötigt man die folgenden Dokumente und Unterlagen:
- Bemaßter Grundriss inkl. Wohnflächenberechnung
- Aktueller Energieausweis
- Liegenschafts- bzw. Flurkarten
- Baulastenauskunft
- Grundbuchauszug
Plant man ein Grundstück zu verkaufen, benötigt man die folgenden Dokumente und Unterlagen:
- Baulastenauskunft
- Liegenschafts- bzw. Flurkarte
- Grundbuchauszug
Erfahrungsgemäß zielen Nachbarn häufig auf ein Schnäppchen ab und wollen die Immobilie unter dem eigentlichen Marktpreis ergattern. Grundsätzlich spricht nichts gegen den Verkauf an einen Nachbarn, lassen Sie sich jedoch vor dem Verkauf unbedingt von einem Immobilienexperten beraten. Durch die professionelle Bewertung einer Immobilie kann in der Regel ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt werden.
In Deutschland gibt es die folgenden 3 Verfahren zur Bewertung von Immobilien:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Welches Verfahren für Ihre Immobilie am besten geeignet ist, kann anhand individueller Kriterien und der Lage des Objektes festgemacht werden
Alles zum Thema Makler und Notar beim Immobilienkauf
In den meisten Fällen muss der Makler erst nach dem erfolgreichen Verkauf der Immobilie bezahlt werden. Der Zeitpunkt der Bezahlung kann vertraglich aber auch anders geregelt sein.
Wird der vereinbarte Kaufpreis vom Käufer nicht bezahlt, kann man als Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten und den Grundbuch-Voreintrag löschen lassen. Kontaktieren Sie in einer solchen Situation am besten einen Notar, dieser informiert Sie gerne über die gesetzlichen und vertraglichen Fristen. Um solche Ungereimtheiten schon im Vorhinein zu vermeiden, legen wir ein besonderes Augenmerk auf die Auswahl der Interessenten für Ihr Objekt.
Es gibt keine gesetzliche Regelung, welche Partei den Notar zu kontaktieren hat. In den meisten Fällen kontaktiert jedoch der Käufer den Notar seines Vertrauens.
Ja, ohne einen Notar ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie/ eines Grundstücks in Deutschland nicht rechtskräftig.
Nein, für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird mittlerweile kein Notaranderkonto mehr eingerichtet. Ausgenommen davon sind Geschäfte, bei denen nach dem Beurkundungsgesetz ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorliegt.
Die Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises können von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich sein. Eine Voraussetzung, die immer erfüllt sein muss, ist die Vormerkung im Grundbuch. Beim Verkauf von Wohnungen muss zudem meist die Zustimmung der Verwaltung eingeholt werden.
Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, wird vonseiten des Notars eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung an den Käufer übermittelt. Gegebenenfalls müssen zuvor noch Verzichtserklärungen bezüglich des Vorverkaufsrechts eingeholt werden. Sollten Sie weitere Fragen diesbezüglich haben, hilft Ihnen unser Team gerne weiter!
Kosten, Steuern und Gebühren – das Wichtigste im Überblick
Grundsätzlich sollte ein Eigenkapital von 10 bis 20 Prozent einkalkuliert werden, so können zumindest die anfallenden Kaufnebenkosten gedeckt werden. Je nach gewählter Finanzierungsmethode kann das Eigenkapital, welches eingebracht werden muss, auch höher ausfallen. Beachten Sie immer: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger die anfallenden Zinsen.
Notarkosten fallen beim Kauf unter anderem für die folgenden Dienstleistungen an:
- Erstellung von Kaufverträgen
- Beurkundung von Kaufverträgen
- Grundschuldbestellung
- Betreuungsgebühren für Kaufvertrag & Grundschuld
Unter anderem können Grundbuchkosten für die folgenden Arbeiten anfallen:
- Eintragung der Auflassungsvormerkung, Grundschuld oder des neuen Eigentümers
- Löschung der Auflassungsvormerkung oder der Grundschuld
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen und Niedersachsen?
In Hessen fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6 Prozent des Kaufpreises an. In Niedersachsen sind es nur 5 Prozent.
Die Notarkosten, die bei einem Kauf anfallen, sind einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. In der Regel belaufen sich die Kosten auf 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese setzen sich aus 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag und 1 Prozent für die Notarkosten zusammen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro müssen so beispielsweise 4.000 Euro an Notarkosten und 2.000 Euro für den Grundbucheintrag bezahlt werden.
Wer die Notarkosten bei einem Kauf oder Verkauf bezahlen muss, ist nicht gesetzlich festgelegt. Im Regelfall trägt, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, der Käufer die vollen Kosten. Jedoch haften, unabhängig davon, wer bezahlt, beide Parteien dafür, dass die Kosten beglichen werden.
Die Kosten für den Grundbucheintrag werden zusammen mit den Notarkosten abgerechnet. Die Grundbuchkosten belaufen sich auf 0,5 Prozent des gesamten Kaufpreises. Erwirbt man beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro, fallen 2.000 Euro an Grundbuchkosten an.
Wird in einem Kaufvertrag Inventar der Immobilie aufgelistet, kann dieses von dem zu versteuernden Kaufpreis abgezogen werden. Je umfangreicher diese Auflistung ist, desto mehr Grunderwerbsteuer kann eingespart werden. Zum Inventar einer Immobilie können unter anderem bewegliche Möbelstücke, Haushaltsgeräte oder aber auch die Küche gezählt werden.
Wird das Objekt über eine Bank finanziert, muss die Inventarliste vorab mit der Bank besprochen und abgeglichen werden.
Haben Sie Verwandte oder Bekannte, die eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten? Dann empfehlen Sie uns gerne weiter. Für Tipps und Empfehlungen, die zu einem Kaufvertragsabschluss führen, gibt es selbstverständlich eine Tippgeberprovision. Gerne lassen wir Ihnen weitere Informationen diesbezüglich zukommen!
Ihre Frage wurde nicht beantwortet?
Kontaktieren Sie mich gerne persönlich und ich beantworte Ihre Fragen und berate Sie gerne zu weiteren Themen.
