Ein Aufteilungsplan ist eine maßstabsgerechte zeichnerische Darstellung eines Gebäudes, die alle räumlichen Einheiten einer Immobilie klar zuordnet und voneinander abgrenzt. Der Aufteilungsplan wird vor allem im Zusammenhang mit der Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen benötigt und ist ein entscheidender Bestandteil für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Was zeigt ein Aufteilungsplan?
- Alle Wohnungen und sonstigen Räume mit eindeutiger Nummerierung
- Gemeinschaftliche Bereiche, wie Flure, Treppenhäuser oder Kellerräume
- Maßstab und genaue Flächenangaben
- Grenzen zwischen Sondereigentum (z.B. Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum
Bedeutung für die Begründung von Wohnungseigentum
Im Rahmen einer Aufteilung eines Hauses in mehrere Eigentumswohnungen ist der Aufteilungsplan unerlässlich. Er bildet die Grundlage, auf der das Grundbuchamt und Notare die einzelnen Eigentumseinheiten rechtlich festlegen. Ohne einen validen, genehmigten Aufteilungsplan ist es in Deutschland nicht möglich, rechtlich selbstständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten zu schaffen.
Der Plan muss von einer zuständigen Baubehörde geprüft und mit einem amtlichen Vermerk versehen werden. Nur so erhält der Aufteilungsplan rechtliche Gültigkeit im Sinne des WEG.
Abgrenzung zu ähnlichen Dokumenten
- Grundriss: Zeigt lediglich die räumliche Anordnung von Räumen, ohne rechtliche Zuordnungen.
- Teilungserklärung: Juristisches Dokument, das die Aufteilung und Nutzung im Detail regelt, während der Aufteilungsplan die visuelle, grafische Grundlage bildet.
Nur der Aufteilungsplan in Verbindung mit der Teilungserklärung definiert das rechtliche Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum rechtswirksam.
Vorteile eines Aufteilungsplans
- Transparenz bei Zuordnung und Größe von Wohnungen und Räumen
- Klare Orientierung für bauliche Veränderungen oder Modernisierungen
- Basis für rechtssichere Kaufverträge und Eintragungen im Grundbuch
- Erleichterung bei der Vermeidung von Streitigkeiten über Eigentumsgrenzen
Für künftige Änderungen oder Umbauten am Gebäude sollte der Aufteilungsplan stets aktualisiert werden. Veränderungen, die die Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum betreffen, müssen gegebenenfalls neu eingereicht und notariell genehmigt werden, um ihre rechtliche Wirkung zu entfalten.
Wie erhalte ich einen Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan wird meist von einem Architekten oder Bauingenieur angefertigt. Eigentümer erhalten eine Kopie beim zuständigen Bauamt, Notar oder Grundbuchamt. Bei einer geplanten Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen wird der Plan zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht.
Für Interessenten empfiehlt es sich, den Aufteilungsplan vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sorgfältig zu prüfen, um sicherzugehen, welche Flächen zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.