Jahresrohertrag bezeichnet im Immobilienbereich die Summe aller jährlichen Rohmieteinnahmen, die aus der Vermietung einer Immobilie erzielt werden können, ohne dabei Bewirtschaftungs- oder Betriebskosten abzuziehen. Der Jahresrohertrag dient als zentrale Kennzahl zur Bewertung von Immobilien und wird häufig für die Ermittlung des Immobilienwerts sowie zur Rentabilitätsberechnung herangezogen.
Berechnung des Jahresrohertrags
Die Berechnung des Jahresrohertrags erfolgt durch die Addition aller vertraglich vereinbarten Mieten einer Immobilie innerhalb eines Jahres. Dazu zählen sämtliche Einnahmen aus Wohn- und Gewerberaummieten, aber beispielsweise auch Garagenmieten oder Mieteinnahmen aus Nebenflächen. Nicht berücksichtigt werden hierbei:
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Leerstandsverluste
Daher handelt es sich beim Jahresrohertrag immer um eine sogenannte Bruttokennzahl.
Unterschied zu anderen Mietkennzahlen
Anders als der Jahresrohertrag, der alle Einnahmen ohne Kostenabzug abbildet, gibt es weitere Kennzahlen wie den Jahresreinertrag. Letzterer berücksichtigt zusätzlich sämtliche Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie möglicherweise dauerhaft leerstehende Einheiten. So bietet insbesondere der Rohertrag eine erste, schnelle Einschätzung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie – die Detaillierung erfolgt meist in den darauffolgenden Berechnungsschritten.
Bedeutung für Immobilienbewertung und Finanzierung
Der Jahresrohertrag ist ein wichtiger Ausgangswert bei der Bewertung von Immobilien, etwa nach dem Ertragswertverfahren. Hierbei wird der Rohertrag zur Prognose künftiger Mieteinnahmen angesetzt und dient so als Basis für Investitionsentscheidungen. Auch Finanzinstitute nutzen den Jahresrohertrag zur Einschätzung der Bonität sowie beim Vergleich von Objekten für Finanzierungsentscheidungen. Für Eigentümer und Investoren ermöglicht der Jahresrohertrag eine schnelle Bewertung des zu erwartenden Einkommenspotenzials einer Immobilie.
Wichtige Besonderheiten und Praxisrelevanz
Neben den festen Mieteinnahmen kann der Jahresrohertrag durch variable Einkünfte ergänzt werden, etwa aus werbefinanzierten Flächen oder Parkplätzen. Dennoch sollten Eigentümer beachten, dass etwaige Mietausfälle, Leerstände oder ausbleibende Zahlungen hierbei noch nicht abgezogen sind.
Beim Kauf oder der Bewertung einer Immobilie ist ein genauer Blick auf den Ist- und Soll-Jahresrohertrag sinnvoll. Während der Ist-Rohertrag die aktuell tatsächlich erzielten Mieteinnahmen abbildet, berücksichtigt der Soll-Rohertrag auch potenzielle Mieterträge bei Vollvermietung. Investoren und Interessenten erhalten so ein realistisches Bild vom Wert und Entwicklungspotenzial des Objekts.