Offenbarungspflicht beschreibt im Immobilienbereich die rechtliche Verpflichtung, relevante und wesentliche Informationen, insbesondere sogenannte „verborgene Mängel“, gegenüber Vertragspartnern offenzulegen. Vor allem beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie spielt die Offenbarungspflicht eine wichtige Rolle, da bestimmte Informationen nicht verschwiegen werden dürfen. Ansonsten können daraus rechtliche Konsequenzen wie Rückabwicklung des Vertrags oder Schadensersatz entstehen.
Was umfasst die Offenbarungspflicht?
Die Offenbarungspflicht betrifft alle Tatsachen, die für den Käufer oder Mieter einer Immobilie von erheblicher Bedeutung sein könnten. Hierzu zählen insbesondere Informationen wie:
- Feuchtigkeitsschäden (z.B. nasser Keller, Schimmelbefall)
- Schwere Mängel an Dach, Statik oder Haustechnik
- Asbestbelastung oder Altlasten im Boden
- Bestehende Mietverhältnisse oder Erbpachteinschränkungen
- Rechtsstreitigkeiten über die Immobilie
Wird ein solcher Mangel oder rechtlich relevanter Umstand wissentlich verschwiegen, gelten die gesetzlichen Regelungen zur arglistigen Täuschung. Die Offenbarungspflicht gilt sowohl für private als auch gewerbliche Immobilienverkäufer und Vermieter.
Grenzen und Ausnahmen der Offenbarungspflicht
Die Pflicht zur Offenbarung betrifft lediglich solche Mängel, die dem Verkäufer bekannt und dem Käufer bei Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Offensichtliche Mängel, die jedem Interessenten sofort auffallen, müssen in der Regel nicht gesondert genannt werden. Unter bestimmten Umständen kann die Offenbarungspflicht durch individuelle Vereinbarung im Kaufvertrag erweitert oder eingeschränkt werden, allerdings dürfen bestimmte Kerninformationen niemals verschwiegen werden, etwa solche, die Gesundheitsgefährdungen darstellen.
Rechte und Pflichten bei Verletzung der Offenbarungspflicht
Verletzt ein Verkäufer oder Vermieter die Offenbarungspflicht, kann der Käufer oder Mieter verschiedene Rechte geltend machen:
- Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung
- Rückabwicklung des Immobilienkaufs
- Forderung nach Kaufpreisminderung oder Schadenersatz
Die genaue Rechtsfolge hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, ob die verschwiegene Information als kaufentscheidend anzusehen gewesen wäre.
Notieren Sie alle bekannten Besonderheiten und Mängel vor dem Verkauf oder der Vermietung und dokumentieren Sie die Offenlegung in Schriftform, z. B. im Exposé oder durch Übergabe eines Mängelprotokolls. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und wirkt Streitigkeiten entgegen.