Eine Reallast ist ein rechtliches Institut im deutschen Grundstücksrecht, das es einer Person oder juristischen Person ermöglicht, aus einem Grundstück regelmäßig wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Hierbei handelt es sich meist um Geld-, Sach- oder Dienstleistungen, die der Grundstückseigentümer zugunsten eines Berechtigten leisten muss. Im Grundbuch wird die Reallast als dingliches Recht eingetragen und bleibt beim Eigentumswechsel des Grundstücks bestehen.
Funktionsweise und rechtliche Einordnung
Die Reallast wird im Grundbuch gemäß § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingetragen. Insbesondere unterscheidet sie sich von Grundschuld oder Hypothek dadurch, dass sie nicht der Kreditsicherung dient, sondern regelmäßige Verpflichtungen begründet. Typische Anwendungsfälle sind Versorgungs- oder Unterhaltsleistungen, die etwa aus Grundstücksübertragungen entstehen können.
- Reallasten sind belastende Rechte, die an ein Grundstück gebunden sind.
- Sie gehen bei einem Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer über.
- Leistungsinhalt sowie Modalitäten (Höhe, Turnus) werden individuell festgelegt und im Grundbuch vermerkt.
Typische Beispiele für Reallasten
- Regelmäßige Zahlungen (z. B. Rentenzahlungen an den früheren Eigentümer nach Übergabe des Grundstücks)
- Versorgungsleistungen, zum Beispiel Lieferung von Holz, Wasser oder anderen Produkten
- Obliegenheiten zur Pflege, Unterhaltung oder Instandsetzung des Grundstücks für eine bestimmte Person
Durch die Eintragung der Reallast im Grundbuch erhält der Berechtigte eine starke rechtliche Absicherung, da sein Anspruch gegen jeden Eigentümer des belasteten Grundstücks durchgesetzt werden kann.
Unterschiede zu anderen dinglichen Rechten
Im Vergleich zur Grundschuld oder Hypothek dient die Reallast nicht der Absicherung eines Kredits, sondern bezweckt regelmäßig wiederkehrende Leistungen. Auch das Nießbrauchrecht unterscheidet sich, da es dem Berechtigten erlaubt, die Nutzung und Fruchtziehung aus dem Grundstück zu ziehen, ohne eine aktive Leistungspflicht des Eigentümers zu statuieren. Die Reallast hingegen verpflichtet zu konkreten, regelmäßig zu erfüllenden Leistungen zugunsten des Berechtigten.
Wichtige Informationen für Eigentümer und Käufer
Die Existenz einer Reallast kann die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Käufer sollten das Grundbuch stets auf bestehende Reallasten prüfen, da diese Verpflichtungen auch nach dem Eigentumsübergang bestehen bleiben. Für Verkäufer bietet die Eintragung einer Reallast die Möglichkeit, sich oder Dritte langfristig abzusichern.
Vor dem Erwerb eines Grundstücks empfiehlt es sich, das Grundbuch sorgfältig auf eingetragene Reallasten zu prüfen. Im Zweifel sollte ein Notar oder Fachanwalt für Grundstücksrecht hinzugezogen werden, um die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen einer Reallast genau einschätzen zu können.
Reallasten sind ein wesentliches Gestaltungselement im Grundstücksverkehr, das vielfältige Möglichkeiten zur Absicherung von Rechte und Pflichten bietet. Ihr Verständnis ist sowohl für Eigentümer, Käufer und Erben als auch für Bauträger und Investoren von Bedeutung.