Das Sachwertverfahren ist ein etabliertes Bewertungsverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, das vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie speziellen Grundstücken zum Einsatz kommt. Im Gegensatz zu anderen Verfahren wie dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren richtet sich das Sachwertverfahren nach den Herstellungskosten und berücksichtigt den aktuellen Zustand des Gebäudes sowie den Bodenwert.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren wird zunächst der Bodenwert auf Basis von Vergleichspreisen für Grundstücke berechnet. Anschließend werden die Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt, wobei sowohl Baukosten als auch Baunebenkosten (z. B. Planung, Genehmigung) in die Kalkulation einfließen. Vom errechneten Neubauwert werden dann Wertminderungen, wie beispielsweise Altersabschreibungen, abgezogen. Ziel ist es, den aktuellen Sachwert der Immobilie zu bestimmen, also den Wert, der beim Wiederaufbau des Objekts entstehen würde.
Besondere Anwendungsbereiche
Das Sachwertverfahren findet hauptsächlich Anwendung bei Immobilien, für die nur sehr wenige Vergleichswerte am Markt bestehen. Dazu zählen beispielsweise:
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppelhaushälften
- Eigengenutzte Grundstücke ohne regelmäßige Vermietung
- Besondere Gebäude (z. B. Kirchen, städtische Gebäude, Gewerbe ohne Ertragswertstruktur)
Für standardisierte Eigentumswohnungen oder Anlageobjekte ist in der Regel das Vergleichs- oder Ertragswertverfahren besser geeignet, da diese Immobilien häufiger gehandelt werden und vergleichbare Daten vorliegen.
Vorteile und Grenzen des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren bietet verschiedene Vorteile, darunter die Möglichkeit, auch individuelle oder ungewöhnliche Immobilien sachgerecht zu bewerten. Besonders bei der Bewertung eigengenutzter Gebäude ist es das bevorzugte Verfahren. Allerdings hat es auch Grenzen: Der so ermittelte Wert bildet nicht immer die aktuellen Marktpreise ab, da Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt ebenfalls den tatsächlichen Preis beeinflussen können. Zudem spielt die regionale Marktlage eine große Rolle, weshalb in der Praxis regelmäßig Marktanpassungsfaktoren herangezogen werden.
Für die Wertermittlung über das Sachwertverfahren sollten stets aktuelle Kostenkennwerte und regionale Bodenrichtwerte verwendet werden. Die Berücksichtigung von Modernisierungen und energetischen Sanierungen kann den berechneten Sachwert erheblich beeinflussen.
Bedeutung für Eigentümer und Kaufinteressenten
Das Sachwertverfahren stellt für Eigentümer und Kaufinteressenten eine wichtige Orientierungshilfe bei der Preisfindung dar. Es unterstützt dabei:
- Eine fundierte Verhandlungsbasis zu schaffen
- Sanierungsbedarf oder Modernisierungsreserven realistisch einzuschätzen
- Unabhängige Gutachten als Entscheidungsgrundlage zu nutzen
- Bankunterlagen oder Versicherungsbewertungen korrekt auszufüllen