Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im deutschen Wohnungseigentumsrecht. Sie beschreibt rechtsverbindlich, wie ein Gebäude und das dazugehörige Grundstück in einzelne Eigentumseinheiten – meist Eigentumswohnungen – aufgeteilt wird. Mit ihrer Eintragung im Grundbuch wird das ursprünglich ungeteilte Grundstück in Miteigentumsanteile mit verbundenem Sondereigentum an bestimmten Gebäudeteilen, zum Beispiel einzelnen Wohnungen, aufgeteilt. Die Teilungserklärung bildet damit die juristische Grundlage für jede Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bestandteile einer Teilungserklärung

Die Teilungserklärung setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen, die gemeinsam das Wohnungseigentum rechtlich definieren. Zu den wichtigsten gehören:

• Aufteilungsplan: Grafische Darstellung aller Teilbereiche, Wohnungen und Gemeinschaftsflächen.
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Nachweis, dass jede Wohneinheit in sich abgeschlossen ist.
• Gemeinschaftsordnung: Regelwerk, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander festlegt.
• Miteigentumsanteil: Die Zuordnung eines bestimmten Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum zum Sondereigentum (z. B. einer Wohnung).

Warum ist eine Teilungserklärung notwendig?

Die Teilungserklärung ist unverzichtbar, um ein Mehrfamilienhaus rechtssicher in einzelne, verkaufbare Wohnungen aufzuteilen. Erst mit ihr ist die rechtliche Voraussetzung geschaffen, dass jeder Käufer eine eigene Wohnung mit einem bestimmten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum erwerben kann. Ohne diese Erklärung wäre es nicht möglich, für Wohnungen separate Grundbücher anzulegen oder diese als Sondereigentum zu verkaufen, zu erben oder zu beleihen.

Verbindlichkeiten und Auswirkungen für Eigentümer

Mit der Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse und Nutzungsrechte für alle Beteiligten unwiderruflich festgelegt. Dies betrifft unter anderem:

• Welche Räume zu Wohnungen (Sondereigentum) und welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören
• Wer welche Flächen nutzen darf (z. B. Kellerräume, Stellplätze)
• Regelungen zu Bau- und Nutzungsrechten
• Abstimmungsmodalitäten und Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft

Spätere Änderungen der Teilungserklärung, etwa zur Anpassung an neue Gegebenheiten, bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und müssen notariell beurkundet sowie ins Grundbuch eingetragen werden.

Teilungserklärung im Alltag – Worauf ist zu achten?

Für Käufer und Eigentümer von Wohnungen hat die Teilungserklärung praktische Relevanz. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollte sie sorgfältig geprüft werden, da darin Nutzungsmöglichkeiten, Pflichten und die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum festgelegt sind. Besonders bei Umbauten, Sondernutzungsrechten oder Fragen zur Kostenverteilung ist die Teilungserklärung maßgeblich. Unstimmigkeiten oder Nachlässigkeiten in der Interpretation können zu langwierigen Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft führen.