Energetische Sanierung

Wer eine Bestandsimmobilie besitzt, steht früher oder später vor der Frage, ob eine energetische Sanierung lohnenswert ist. Die Antwort ist fast immer ein klares Ja, denn in den meisten Fällen ist sie nicht nur wirtschaftlich sinnvoll, sondern auch ein entscheidender Beitrag zur langfristigen Wertentwicklung. Richtig umgesetzt, reduziert sie die laufenden Energiekosten, verbessert das Raumklima und steigert die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt.
Aufgrund gesetzlicher Vorgaben und steigender Energiepreise rücken energetische Maßnahmen verstärkt in den Mittelpunkt. Eine klare Planung und die richtige Auswahl der baulichen Schritte schaffen Sicherheit und Effizienz bei der Umsetzung. Fördermöglichkeiten und steuerliche Vorteile machen viele Maßnahmen zusätzlich finanzierbar.
Wenn Sie noch tiefer in das Thema einsteigen möchten, empfehlen wir Ihnen zusätzlich den Download unseres ausführlichen PDF-Ratgebers zur energetischen Sanierung.

Was versteht man unter energetischer Sanierung?

Eine energetische Sanierung zielt darauf ab, den Energieverbrauch einer Immobilie gezielt, durch bauliche, technische oder konstruktive Maßnahmen, zu senken. Ziel ist nicht nur die Einsparung von Heiz- und Stromkosten, sondern auch die Reduzierung von CO₂-Emissionen. Damit leistet jede Sanierung einen aktiven Beitrag zum Klimaschutz. Für Eigentümer ist sie zudem eine Investition in Zukunftssicherheit, Werterhalt und steigenden Wohnkomfort.

Abgrenzung zu Renovierung und Modernisierung

Während bei einer Renovierung hauptsächlich optische Mängel wie Risse im Putz oder alte Bodenbeläge behoben werden, geht eine energetische Sanierung tiefer. Hier stehen technische Verbesserungen im Vordergrund, wie etwa durch den Austausch alter Fenster, die Dämmung von Dach oder Fassade oder den Einbau einer modernen Heizungsanlage. Auch wenn viele Modernisierungen gleichzeitig eine energetische Wirkung haben, ist der Zweck entscheidend, denn eine optische Verschönerung ist nicht gleichbedeutend mit einer gezielten Maßnahme zur Energieeinsparung.

Ziele und Nutzen für Eigentümer

Neben der Energieeinsparung bietet eine energetische Sanierung viele weitere Vorteile. Sie schützt die Bausubstanz, sorgt für angenehme Temperaturen in allen Jahreszeiten und senkt langfristig die Betriebskosten. Zudem verbessert sie den Energiestandard der Immobilie, was sich bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung positiv auf den Preis auswirkt.

Warum energetische Sanierung heute so wichtig ist

Steigende Energiekosten und strengere gesetzliche Vorgaben erhöhen den Druck auf Eigentümerinnen und Eigentümer, aktiv zu werden. Gleichzeitig belohnt der Staat Sanierungen mit Förderprogrammen und Steuererleichterungen. Wer frühzeitig handelt, sichert sich nicht nur finanzielle Vorteile, sondern entgeht auch möglichen gesetzlichen Verpflichtungen, etwa bei einem Eigentümerwechsel oder größeren baulichen Maßnahmen.

Energetisch sanieren und dauerhaft profitieren

Heizen macht in deutschen Haushalten rund zwei Drittel des Energieverbrauchs aus. Alte Fenster, ungedämmte Dächer oder veraltete Heizsysteme treiben die Energiekosten unnötig in die Höhe. Eine professionelle energetische Sanierung kann den Energiebedarf um bis zu 80 Prozent senken, was sich spürbar in der Nebenkostenabrechnung bemerkbar macht. Auch wenn die Maßnahmen zunächst Investitionen erfordern, gleichen sich diese in vielen Fällen über die Jahre durch geringere Energiekosten aus.

Wertsteigerung der Immobilie

Immobilien mit einem guten Energiestandard sind auf dem Markt gefragter und erzielen höhere Verkaufspreise. Eine professionelle Sanierung sorgt dafür, dass der energetische Zustand Ihrer Immobilie langfristig den gesetzlichen Anforderungen entspricht und bei Käufern oder Mietern einen echten Wettbewerbsvorteil bietet.

Verbesserter Wohnkomfort durch moderne Technik

Neben den finanziellen Vorteilen wirkt sich die energetische Sanierung auch positiv auf die Lebensqualität aus. Eine moderne Dämmung sorgt für behagliche Temperaturen ohne Zugluft. Neue Fenster verbessern die Schalldämmung und senken den Lärmpegel. Lüftungsanlagen verhindern Schimmelbildung und sorgen für ein konstant gutes Raumklima.

Die wichtigsten Bausteine einer energetischen Sanierung

Energetisch zu sanieren bedeutet nicht, alles auf einmal umsetzen zu müssen, vielmehr geht es darum, die passenden Maßnahmen für das jeweilige Gebäude auszuwählen und sinnvoll zu kombinieren, da jede Immobilie anders ist. Während bei einem Haus die Fenster der größte Schwachpunkt sind, besteht beim nächsten der größte Wärmeverlust über das Dach. Wichtig ist deshalb ein systematischer Blick auf das ganze Gebäude.

Dämmung von Fassade, Dach und Keller

Besonders über schlecht isolierte Außenwände, ungedämmte Dächer oder Kellerdecken entweicht viel Energie. Durch eine Außendämmung der Fassade lassen sich bis zu 35 Prozent Heizkosten einsparen. Je nach Aufbau lassen sich ebenfalls beim Dach bis zu 30 Prozent einsparen. Auch die Kellerdecke spielt eine wichtige Rolle. Sie lässt sich vergleichsweise einfach und kostengünstig umsetzten und sorgt dafür, dass es im Erdgeschoss wärmer ist.
Welche Art der Dämmung sich eignet (z. B. Aufsparrendämmung oder Wärmedämmverbundsystem), hängt vom Zustand und Aufbau der Immobilie ab, weswegen eine individuelle Beratung empfehlenswert ist. Wir stehen Ihnen dabei gerne zur Seite und unterstützen Sie mit weiterführenden Informationen sowie dem Kontakt zu qualifizierten Fachbetrieben.

Moderne Fenster mit besserem Wärmeschutz

Veraltete Fenster sind häufig eine der größten Schwachstellen im energetischen Gesamtsystem. Einfachverglasungen oder undichte Rahmen lassen Kälte hinein und Wärme hinaus. Der Austausch gegen moderne, mehrfach verglaste Fenster mit gutem Dämmwert lohnt sich daher in vielerlei Hinsicht. Neben den geringeren Heizkosten profitieren Sie zusätzlich vom Schallschutz und höheren Sicherheitsstandards.

Effiziente Heizsysteme nach aktuellem Stand

Moderne Heizsysteme arbeiten deutlich effizienter als alte Öl- oder Gasheizungen. Besonders beliebt sind heute Wärmepumpen, die Umweltwärme nutzen und mit Ökostrom betrieben werden können. Auch Solarthermieanlagen oder Pelletheizungen bieten interessante Alternativen, insbesondere in Kombination mit guter Dämmung und einer intelligenten Steuerung.

Lüftungstechnik zur Schimmelvermeidung

Moderne Häuser sind oft sehr luftdicht, was zwar gut für die Energiebilanz, aber problematisch für das Raumklima sein kann. Um Feuchtigkeit, Schadstoffe und Schimmelgefahr in den Griff zu bekommen, empfiehlt sich der Einbau einer Lüftungsanlage. Systeme mit Wärmerückgewinnung nutzen die vorhandene Raumwärme effizient weiter und sparen zusätzlich Heizkosten.
Je nach Bedarf kann zwischen zentralen oder dezentralen Lüftungslösungen gewählt werden. Besonders in Kombination mit Dämmmaßnahmen ist eine kontrollierte Belüftung sehr empfehlenswert.

Photovoltaik zur Stromerzeugung

Eine Photovoltaikanlage zählt zwar nicht zu den typischen Sanierungsmaßnahmen, trägt aber wesentlich zur energetischen Gesamtlösung bei. Wer Strom selbst erzeugt und direkt im Haushalt nutzt, senkt die laufenden Energiekosten und mit einem Stromspeicher lässt sich die Eigenversorgung zusätzlich steigern und flexibler gestalten. Voraussetzung für eine wirtschaftliche Nutzung sind geeignete Dachflächen mit passender Ausrichtung und möglichst wenig Verschattung.

Gesetzliche Auslöser und Ausnahmen bei der energetischen Sanierung

Nicht jede Sanierung ist freiwillig, in bestimmten Fällen schreibt der Gesetzgeber energetische Maßnahmen verbindlich vor. Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2024 in überarbeiteter Form gilt. Es regelt unter anderem, welche Mindeststandards eine Immobilie erfüllen muss, wann der Austausch von Heizsystemen verpflichtend ist und was bei einem Eigentümerwechsel zu beachten ist.

Wer unsanierte Bestandsgebäude besitzt oder kürzlich eine Immobilie übernommen hat, sollte genau hinschauen. Denn bei Verstößen gegen bestehende Sanierungspflichten können Bußgelder drohen.

Sanierungspflichten laut Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG sieht für bestimmte Gebäudeteile und Baujahrklassen klare Vorgaben vor. Dazu gehören unter anderem:

• Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in vielen Fällen ausgetauscht werden. Es sei denn, es handelt sich um bestimmte Ausnahmesysteme (z. B. Brennwert- oder Niedertemperaturkessel).
• Unbeheizte Rohrleitungen im Keller müssen gedämmt werden, um Wärmeverluste zu vermeiden.
• Für ungedämmte Dachflächen und oberste Geschossdecken ist ein vorgeschrieben, um Wärmeverluste zu minimieren.
• Bei größeren Fassadenarbeiten, wenn über 10 Prozent der Fläche saniert werden soll, ist eine Fassadendämmung vorgeschrieben.

Besondere Regelungen beim Eigentümerwechsel

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt nicht nur das Gebäude, sondern auch mögliche Sanierungspflichten. Innerhalb von zwei Jahren müssen dann bestimmte Maßnahmen umgesetzt werden, wie beispielsweise der Austausch veralteter Heizsysteme.

Diese Verpflichtung betrifft vor allem Häuser, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden und deren bisherige Eigentümerinnen oder Eigentümer selbst darin gewohnt haben. Bei später gebauten oder bereits modernisierten Immobilien ist der energetische Standard meist höher, dennoch empfiehlt sich eine individuelle Prüfung.

Ausnahmen und Übergangsfristen im Überblick

Nicht jede energetische Maßnahme ist sofort verpflichtend. Das Gebäudeenergiegesetz sieht in bestimmten Fällen Übergangsfristen und Ausnahmen vor. Denkmalgeschützte Gebäude sind beispielsweise in vielen Punkten von der Sanierungspflicht ausgenommen, vor allem wenn der erforderliche Sanierungsaufwand sehr hoch ist oder sich das äußere Erscheinungsbild erheblich verändern würde. Auch wirtschaftliche Härtefälle oder besondere Nutzungsarten können zu Ausnahmen führen.

Gas- oder Ölheizungen, die ab 2026 eingebaut werden, sollen schrittweise ab 2029 mit einem Anteil erneuerbarer Energien betrieben werden, beginnend mit 15 Prozent. Dieser Anteil steigt in den Folgejahren weiter. Wer weiterhin eine fossile Heizung einbauen möchte, muss sich unabhängig von einer Sanierungspflicht vorab verpflichtend beraten lassen. Die Beratung soll über Alternativen, Kostenfolgen und Fördermöglichkeiten informieren und bei wirtschaftlich sinnvollen Entscheidungen unterstützen.

Worauf es bei der energetischen Sanierung ankommt

Eine erfolgreiche Sanierung beginnt nicht mit dem Handwerker, sondern mit einer fundierten Bestandsaufnahme. Erst wenn der Zustand des Gebäudes umfassend analysiert ist, lassen sich passende Maßnahmen planen und sinnvoll umsetzen.

Erste Beratung und Sanierungsfahrplan (iSFP)

Der Einstieg beginnt oft mit einem unabhängigen Energiecheck. Verbraucherzentralen bieten beispielsweise kostengünstige Gebäude-Checks an, die erste Schwachstellen aufzeigen. Für eine vertiefte Planung empfiehlt sich ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieser wird von zertifizierten Energieberaterinnen und -beratern erstellt und enthält:

• Eine Analyse des aktuellen Gebäudezustands
• Konkrete Vorschläge zur schrittweisen Sanierung
• Empfehlungen zu Reihenfolge, Zeitplan und Einsparpotenzial

Ein iSFP ist nicht verpflichtend, kann aber Grundlage für Fördermittel sein und sorgt für mehr Sicherheit bei der Planung.

Auswahl der richtigen Handwerksbetriebe und Fachleute

Die energetische Sanierung umfasst verschiedene Gewerke, wie Dämmung, Fensterbau, Heizungstechnik oder Elektroinstallation. Achten Sie darauf, dass die beauftragten Unternehmen Erfahrung mit energetischen Maßnahmen haben und gegebenenfalls über Förderzertifikate verfügen.

Viele Förderprogramme verlangen den Nachweis, dass die Arbeiten von Fachbetrieben durchgeführt wurden. Auch der Energieeffizienz-Berater, der den Sanierungsfahrplan erstellt hat, kann Sie bei der Auswahl geeigneter Unternehmen unterstützen, muss jedoch unabhängig agieren und darf in keinerlei wirtschaftlicher Verbindung zu den Handwerksbetrieben stehen.

Projektplanung, Umsetzung und Qualitätskontrolle

Setzten Sie das Sanierungsvorhaben in Etappen um, idealerweise nach dem iSFP und planen Sie ausreichend Zeit ein, gerade wenn Förderanträge gestellt oder Genehmigungen eingeholt werden müssen.

Während der Ausführung empfiehlt sich eine begleitende Qualitätskontrolle durch eine unabhängige Fachperson, zum Beispiel durch den Energieberater oder eine Bauleitung. So lassen sich Mängel vermeiden, die Effizienz der Maßnahmen sicherstellen und spätere Korrekturen vermeiden.

Praxis-Tipp: Drei häufige Fehler bei der Sanierung und wie Sie sie vermeiden

1. Unkoordinierter Maßnahmenstart: Wer ohne Plan loslegt, riskiert doppelte Kosten. Erst analysieren, dann umsetzen.
2. Falsche Reihenfolge: Neue Heizung ohne vorherige Dämmung führt zu überdimensionierten Systemen und unnötigen Kosten.

Keine Dokumentation: Förderungen und Steuererleichterungen erfordern Nachweise. Lassen Sie sich alles fachgerecht bescheinigen.

Eigenleistungen mit Sparpotenzial

Grundsätzlich ist Eigenleistung bei der energetischen Sanierung nicht verboten, doch sie hat klare Grenzen. Ob sich der Eigenbau lohnt, hängt von der Komplexität der Maßnahme, den eigenen Fähigkeiten und nicht zuletzt von rechtlichen Vorgaben ab.

Bestimmte vorbereitende und einfache handwerkliche Tätigkeiten lassen sich oft selbst erledigen. Dazu zählen beispielsweise das Entfernen alter Tapeten, das Freilegen von Kellerdecken oder Malerarbeiten im Anschluss an die Dämmung. Wer über handwerkliches Geschick und die passende Ausrüstung verfügt, kann hier durchaus sparen. Allerdings nur dort, wo keine sicherheitsrelevanten oder genehmigungspflichtigen Arbeiten anfallen.

Risiken und rechtliche Grenzen

Sobald es um Arbeiten an der Heizungsanlage, Elektrik oder bei größeren baulichen Eingriffen geht, ist Vorsicht geboten. Diese Bereiche sind ausschließlich Fachbetrieben vorbehalten. Wer dennoch selbst Hand anlegt, riskiert neben Baumängeln auch den Verlust von Förderansprüchen, Gewährleistung und Versicherungsschutz. Fehler bei der Dämmung oder dem Fenstereinbau können teure Folgeschäden wie Schimmel, Wärmebrücken oder Feuchtigkeit verursachen.

Wann Fachfirmen zwingend erforderlich sind

Arbeiten an sicherheitsrelevanten Systemen wie Heizung, Gas, Strom oder Photovoltaikanlage dürfen ausschließlich von zugelassenen Fachfirmen durchgeführt werden. Auch der Einbau neuer Fenster, die Montage von Wärmedämmverbundsystemen oder die Installation von Lüftungstechnik erfordern spezielle Qualifikationen und Nachweise. Für viele Förderprogramme und Steuervergünstigungen ist der Nachweis der Ausführung durch ein zertifiziertes Unternehmen sogar verpflichtend.

Kosten, Finanzierung und Förderung im Überblick

Die tatsächlichen Kosten einer energetischen Sanierung hängen stark von Gebäude, den gewählten Maßnahmen und Materialien ab. Daher ist es wichtig, frühzeitig einen realistischen Kostenrahmen festzulegen und sich über Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen zu informieren.

Was kostet eine energetische Sanierung?

Die Kosten hängen stark vom Umfang der Maßnahmen und dem Zustand der Immobilie ab. Günstigere Arbeiten wie eine Kellerdeckendämmung oder neue Fenster beginnen oft bei rund 5.000 bis 10.000 Euro. Umfassendere energetische Sanierungen können hingegen 50.000 bis 150.000 Euro oder mehr kosten. Diese Angaben dienen nur als grobe Orientierung. Da jede Immobilie anders ist, lässt sich der tatsächliche Aufwand erst nach genauer Prüfung einschätzen. Ein detaillierter Kostenplan gemeinsam mit einem Energieberater und den ausführenden Fachfirmen ist daher unerlässlich.

Finanzierungsmöglichkeiten und staatliche Unterstützung

Für energetische Sanierungen stehen verschiedene Finanzierungswege zur Verfügung. Neben eigenen Mitteln und klassischen Bankkrediten gibt es speziell zugeschnittene Förderdarlehen von der KfW oder zinsgünstige Kredite regionaler Förderbanken. Viele Programme bieten Tilgungszuschüsse, bei denen ein Teil des Darlehens nicht zurückgezahlt werden muss, wenn die Sanierung erfolgreich durchgeführt wird. 

Wichtig: Anträge müssen in der Regel vor Beginn der Baumaßnahmen gestellt werden, und die Umsetzung muss von zertifizierten Fachbetrieben erfolgen.

Steuerliche Vorteile für Selbstnutzer

Neben direkten Zuschüssen oder günstigen Darlehen können auch steuerliche Vorteile genutzt werden. Wer sein selbstgenutztes Eigenheim energetisch saniert, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kosten von der Einkommensteuer absetzen. Dafür müssen die Maßnahmen die Anforderungen nach §35c EStG erfüllen und fachgerecht umgesetzt werden. Die steuerliche Förderung verteilt sich über drei Jahre und kann die finanzielle Belastung deutlich senken.

Weitere Möglichkeiten neben der energetischen Sanierung

Nicht in jedem Fall ist eine umfassende energetische Sanierung die beste oder wirtschaftlichste Lösung. Je nach Zustand, Lage und Zielsetzung der Immobilie können auch andere Wege sinnvoll sein. Eigentümer sollten alle Optionen abwägen und eine Entscheidung treffen, die zur individuellen Lebenssituation und zum Objekt passt.

Neubau statt einer Modernisierung

Wenn das Gebäude gravierende bauliche Mängel aufweist, der Grundriss nicht mehr zeitgemäß ist oder die Sanierungskosten unverhältnismäßig hoch wären, kann ein Abriss mit anschließendem Neubau eine Alternative darstellen. Moderne Neubauten erfüllen höchste energetische Standards und lassen sich exakt nach heutigen Wohnbedürfnissen planen. Allerdings sind Abriss und Neubau oft mit hohen Kosten, Planungsaufwand und Genehmigungsverfahren verbunden.

Immobilienverkauf als Option

Wer die anstehenden Sanierungskosten oder den organisatorischen Aufwand scheut, kann einen Verkauf der Immobilie in Erwägung ziehen. Vor allem in attraktiven Lagen sind auch ältere Häuser mit Modernisierungsbedarf gefragt, insbesondere, wenn ein realistischer Verkaufspreis gewählt wird.

Wichtig: Ein transparenter Energieausweis und die ehrliche Darstellung des energetischen Zustands schaffen Vertrauen bei potenziellen Käufern.

Verrentung des Eigenheims

Für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Zuhause nicht aufgeben möchten, kann eine Immobilienverrentung interessant sein. Dabei wird ein Teil des Immobilienwerts genutzt, um die Sanierung zu finanzieren, während das Wohnrecht erhalten bleibt. Modelle wie der Teilverkauf oder die Leibrente eröffnen neue finanzielle Spielräume, ohne auf das vertraute Umfeld verzichten zu müssen.

Sie möchten wissen, welches Potenzial in Ihrer Immobilie steckt oder direkt einen Beratungstermin vereinbaren? Kontaktieren Sie uns gerne. Wir stehen Ihnen mit Marktkenntnis und geprüften Fachbetrieben zur Seite und finden gemeinsam die passende Lösung.