Abgeschlossenheit ist ein zentraler Begriff im Immobilienrecht und bezeichnet die baulich-technische Trennung von einzelnen Nutzungseinheiten innerhalb eines Gebäudes. Eine Wohneinheit, ein Büro oder Ladengeschäft gilt als abgeschlossen, wenn sie räumlich klar von anderen Einheiten und gemeinschaftlichen Bereichen abgetrennt ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Die Abgeschlossenheit ist insbesondere im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) relevant und eine Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum, wie etwa beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Rechtliche Grundlagen und Kriterien der Abgeschlossenheit
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, dass eine Eigentumswohnung oder andere Sondereigentumseinheiten nur dann rechtlich entstehen können, wenn diese Einheiten abgeschlossen sind. Die genaue Definition und die Anforderungen werden in der Verordnung über die bauliche Abgeschlossenheit von Wohnungen und sonstigen Räumen (Abgeschlossenheitsverordnung) dargestellt. Zu den zentralen Kriterien zählen:
- Räumliche Trennung durch Wände und Decken von anderen Einheiten
- Eigener abschließbarer Zugang direkt vom Treppenhaus, Flur oder von außen
- Alle Räume der Einheit müssen ohne das Betreten fremder Räume zugänglich sein
- Vorhandensein aller notwendigen Räume, etwa Küche oder Sanitärbereich bei Wohnräumen
- Unabhängige Versorgung mit Strom und Wasser
Für Nebenräume wie Keller oder Garagen gelten teils abweichende Regelungen, sofern diese als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden sollen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Verfahren und Bedeutung
Für den rechtlichen Nachweis der Abgeschlossenheit ist die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Diese Bescheinigung stellt die zuständige Baubehörde auf Antrag des Eigentümers aus, sobald die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie ist eine der Voraussetzungen für die Ablage einer Teilungserklärung beim Grundbuchamt, mit der aus Miteigentum an einem Gebäude rechtlich eigenständige Eigentumseinheiten entstehen. Die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist somit unabdingbar beim Verkauf, der Vermietung oder Finanzierung von Eigentumswohnungen.
Vorteile der Abgeschlossenheit
Die Abgeschlossenheit bietet verschiedene Vorteile für Eigentümer, Käufer und Investoren:
- Rechtssicherheit beim Kauf, Verkauf oder der Beleihung von Eigentumseinheiten
- Verbesserte Nutzungs- und Zuweisungsmöglichkeiten, etwa für Vermietung oder Finanzierung
- Schutz der Privatsphäre durch klare Abgrenzung zu anderen Einheiten
- Klare Aufteilung von Gebäuden für Eigentümergemeinschaften
Bevor Sie eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt eintragen lassen, sollten Sie die örtlichen Anforderungen an die Abgeschlossenheit prüfen und alle erforderlichen Bauunterlagen vorbereiten. Ein erfahrener Architekt oder Fachplaner kann hierbei unterstützen und die notwendigen Grundrisse und Baubeschreibungen erstellen.