Aufbauhypothek bezeichnet eine spezielle Form der Immobilienfinanzierung, die während der Bauphase eines Gebäudes genutzt wird. Dabei erhält der Bauherr oder Käufer eines Neubaus von der Bank ein Darlehen, das schrittweise – meist nach Baufortschritt – ausgezahlt wird. Die Aufbauhypothek dient also dazu, die anfallenden Kosten eines Neubauprojekts oder einer grundlegenden Sanierung flexibel und planbar zu finanzieren.
Wie funktioniert eine Aufbauhypothek?
Bei der Aufbauhypothek wird das vereinbarte Darlehen nicht sofort in voller Höhe ausgezahlt, sondern in mehreren Raten. Diese Teilauszahlungen richten sich in der Regel nach dem jeweiligen Fertigstellungsgrad des Bauvorhabens. Der Kreditnehmer zahlt während der sogenannten Bereitstellungsphase oft nur für bereits abgerufene Beträge Zinsen. Erst nach vollständiger Auszahlung beginnt die eigentliche Tilgungsphase.
- Auszahlung nach Baufortschritt: Zahlungen erfolgen zum Beispiel nach Abschluss bestimmter Bauabschnitte (z. B. Bodenplatte, Rohbau, Dach).
- Zinszahlungen nur auf abgerufene Beträge: Es fallen Zinsen nur auf die tatsächlich genutzte Darlehenssumme an.
- Bereitstellungszinsen: Für den noch nicht abgerufenen Teil kann nach einer festgelegten Frist eine Gebühr – der sogenannte Bereitstellungszins – berechnet werden.
Unterschiede zur klassischen Hypothek
Im Gegensatz zur klassischen Hypothek wird die Aufbauhypothek gezielt auf die Bedürfnisse von Bauprojekten zugeschnitten. Während ein Annuitätendarlehen in der Regel als Einmalbetrag ausgezahlt wird, sorgt die Aufbauhypothek für eine flexible Mittelbereitstellung während der gesamten Bauzeit. Das verringert das Risiko unnötiger Zinsbelastungen und erhöht die Planungssicherheit.
Vorteile der Aufbauhypothek für Bauherren
Die Aufbauhypothek bietet zahlreiche Vorteile für Personen, die ein Haus bauen oder eine Immobilie grundlegend modernisieren möchten:
- Flexible Finanzierung: Mittel stehen exakt dann bereit, wenn sie benötigt werden.
- Kosteneffizienz: Zinsen müssen nur für bereits abgerufene Beträge gezahlt werden.
- Planungssicherheit: Bauherren wissen, dass sie alle notwendigen Zahlungen pünktlich leisten können.
- Schutz vor Doppelbelastung: Wer während der Bauphase noch Miete zahlt, hat eine geringere Zinsbelastung.
Achten Sie bei einer Aufbauhypothek unbedingt auf die Bedingungen zur Bereitstellungszinsfreiheit. Viele Banken bieten innerhalb eines bestimmten Zeitraums – zum Beispiel 6 bis 12 Monate nach Vertragsabschluss – keine Bereitstellungszinsen an. Werden die Teilsummen danach nicht abgerufen, können zusätzliche Kosten entstehen. Prüfen Sie deshalb die Konditionen sorgfältig vor Vertragsabschluss!
Wichtige Aspekte und Voraussetzungen
Um eine Aufbauhypothek nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Üblicherweise setzen Banken einen detaillierten Bauzeitenplan, eine Kostenaufstellung und Nachweise zur Bonität des Kreditnehmers voraus. Außerdem wird das Darlehen wie bei einer klassischen Hypothek durch eine Grundschuld auf die Immobilie gesichert.
- Baufortschritt nachweisen: Die Auszahlung jeder Rate erfolgt in der Regel nach Prüfung durch einen Bausachverständigen oder per Vorlage entsprechender Rechnungen.
- Sicherheiten: Die Bank verlangt in der Regel eine Grundschuld als Sicherheit für die Aufbauhypothek.
- Vertragsbindung: Die Laufzeiten, Zinssätze und Tilgungsmodalitäten werden vertraglich festgelegt.