Die Kappungsgrenze bezeichnet eine gesetzlich festgelegte Obergrenze, um wie viel Prozent die Miete bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal erhöht werden darf. Sie stellt damit ein zentrales Instrument des Mieterschutzes in Deutschland dar. Die Kappungsgrenze ist Bestandteil des Mietrechts und regelt vor allem, wie Vermieter die Miete im Rahmen von regulären Mietanpassungen anheben dürfen.
Rechtliche Grundlage der Kappungsgrenze
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB verankert. Nach dieser Vorschrift dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent erhöhen. In einigen angespannten Wohnungsmärkten kann diese Grenze durch eine entsprechende Rechtsverordnung der Landesregierungen sogar auf 15 Prozent abgesenkt werden. Damit sollen Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen geschützt werden.
Anwendungsbereich und Ausnahmen der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze findet bei bestehenden Mietverhältnissen Anwendung, wenn eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird. Sie gilt jedoch nicht bei:
- Mietbeginn oder Wiedervermietung
- Staffelmietverträgen
- Indexmietverträgen
- Mieterhöhungen nach Modernisierung
Je nach Region und Wohnungsmarkt kann die jeweils gültige Kappungsgrenze variieren, weshalb es ratsam ist, vorab gezielt Informationen beim zuständigen Mieterschutzverein oder der jeweiligen Landesverordnung einzuholen.
Bedeutung für Mieter und Vermieter
- Mieter profitieren von einem effektiven Schutz vor übermäßigen und plötzlichen Mieterhöhungen, was zu finanzieller Planbarkeit beiträgt.
- Vermieter erhalten einen gesetzlich klaren Rahmen, wie Mietanpassungen rechtssicher durchzuführen sind.
Durch die Begrenzung wird ein fairer Interessenausgleich zwischen beiden Parteien hergestellt. Auch bei angespannter Wohnungslage bietet die abgesenkte Kappungsgrenze einen zusätzlichen Schutzmechanismus für Mieter.
Mieter sollten vor einer Mieterhöhung die letzte Anpassung prüfen und alle Erhöhungen innerhalb dieses Zeitraums zusammenrechnen. Nur der Differenzbetrag, der die jeweilige Kappungsgrenze (15 % oder 20 %) nicht übersteigt, ist zulässig. Dies bietet die Möglichkeit, unrechtmäßige Erhöhungen zu erkennen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.
So wird die Kappungsgrenze berechnet
Um sicherzustellen, dass die Kappungsgrenze eingehalten wird, wird die Ausgangsmiete vor der Erhöhung als Berechnungsgrundlage genutzt. Von dieser aus darf innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um die zulässigen Prozentsätze (in der Regel 20 %, teilweise 15 %) erhöht werden. Wird diese Grenze überschritten, ist die darüber liegende Mieterhöhung rechtlich unwirksam.
Besonders für Regionen mit hoher Nachfrage nach Wohnraum ist die reduzierte Kappungsgrenze ein zentrales Element, das Mietern einen verlässlichen Schutz vor übermäßigen Belastungen bietet.