Lastenfreistellung ist die rechtliche und tatsächliche Beseitigung oder Sicherstellung bestehender Belastungen eines Grundstücks oder einer Immobilie, sodass der Eigentümer bzw. Erwerber das Objekt frei von bestimmten Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten oder sonstigen Beschränkungen nutzen oder belasten kann.
Rechtliche Grundlagen der Lastenfreistellung
Im Grundbuch eingetragene Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten können durch formelle Erklärungen oder Löschungen aufgehoben werden. Für eine wirksame Lastenfreistellung ist meist die Zustimmung des jeweiligen Gläubigers erforderlich (z. B. Löschungsbewilligung der Bank) und die Eintragung der Löschung beim Grundbuchamt. Notarielle Beglaubigungen und formelle Erklärungen sind häufig Teil des Verfahrens.
Wann ist eine Lastenfreistellung erforderlich?
- Beim Verkauf einer Immobilie: Käufer erwarten oft lastenfreies Eigentum oder vorab vereinbarte Regelungen.
- Bei Umschuldung oder Ablösung eines Darlehens: Die alte Grundschuld muss gelöscht, um Raum für neue Sicherheiten zu schaffen.
- Bei Teilveräußerungen: Nur der verkaufte Grundstücksanteil soll lastenfrei übergehen.
- Bei Förder- oder Bauvorhaben: Eingetragene Beschränkungen können die Nutzung oder Finanzierung behindern.
Ablauf und beteiligte Parteien
- Schritt 1: Klärung der im Grundbuch vorhandenen Lasten (Grundbuchauszug).
- Schritt 2: Kontaktaufnahme mit den Gläubigern (z. B. Banken), Einholung einer Löschungsbewilligung oder Vereinbarung zur Ablösung.
- Schritt 3: Notarielle Abwicklung der Löschungsbewilligung und Vorbereitung der Eintragung beim Grundbuchamt.
- Schritt 4: Eintragung der Löschung im Grundbuch durch das Grundbuchamt; Kosten und Zeitrahmen sind zu beachten.
Beteiligte sind mindestens Verkäufer, Käufer, Gläubiger (Bank), Notar und das Grundbuchamt. Je nach Fall können auch Anwälte oder Treuhänder eingebunden sein.
Wirtschaftliche Bedeutung und Risiken
Für Käufer bedeutet eine erfolgreiche Lastenfreistellung Rechtssicherheit: Das Eigentum ist frei von vereinbarten Sicherungsrechten, was zukünftige Belastungen oder Forderungen reduziert. Für Verkäufer ist die Lastenfreistellung häufig Bedingung für die Kaufpreisfreigabe oder die Freigabe vorhandener Sicherheiten.
Risiken entstehen, wenn Lasten nicht vollständig oder rechtzeitig gelöscht werden: Käufer können übernommene Belastungen erben, Banken können Sicherheiten beanspruchen, und die Immobilie lässt sich schlechter beleihen oder veräußern. Kosten für Löschung und eventuelle Ablösesummen sollten daher im Vorfeld klar geregelt werden.