Der Begriff Vereinigung beschreibt im Immobilienkontext den rechtlichen und tatsächlichen Zusammenschluss von zwei oder mehreren Grundstücken zu einer neuen, einheitlichen Parzelle. Die Vereinigung ist damit ein Verfahren zur Grundstücksvereinigung, das hauptsächlich im Grundbuchrecht verankert ist und in Deutschland gemäß § 890 BGB geregelt wird. Durch diesen Vorgang entsteht ein Grundstück mit einer einzigen neuen Grundbuchnummer, während die einzelnen Eintragungen aufgehoben werden.
Voraussetzungen und Ablauf der Vereinigung
Damit eine Vereinigung von Grundstücken erfolgen kann, müssen bestimmte rechtliche und technische Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählen:
- Die betroffenen Grundstücke müssen im selben Grundbuchblatt geführt werden.
- Die Grundstücke müssen direkt aneinandergrenzen (Grenznachbarschaft).
- Es darf keine widersprüchlichen Belastungen oder Rechte (z.B. Grundschulden, Wegerechte) geben, die eine Vereinigung ausschließen.
Der Antrag auf Vereinigung wird meist notariell beglaubigt und beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Nach Prüfung und Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Änderung vor und bestätigt die Vereinigung durch eine neue Grundbucheintragung.
Rechtliche Auswirkungen der Vereinigung
Mit der Eintragung der Vereinigung im Grundbuch verlieren die einzelnen Grundstücke ihre eigenständige rechtliche Existenz und werden als ein einheitliches Grundstück weitergeführt. Alle Rechte und Belastungen, die auf den ursprünglichen Grundstücken lagen, gehen automatisch auf das neue Grundstück über. Damit entstehen insbesondere folgende Konsequenzen:
- Einheitliche Verwaltung und Nutzungsmöglichkeit des neuen Grundstücks
- Vermeidung von doppelten Grundsteuerzahlungen
- Vereinfachte Finanzierung und Absicherung durch Banken
Vor dem Antrag auf Vereinigung empfiehlt es sich, alle bestehenden Rechte und Belastungen (wie Grunddienstbarkeiten oder Hypotheken) sorgfältig zu prüfen. Gegebenenfalls ist eine Anpassung oder Löschung notwendig, damit der Vorgang problemlos vom Grundbuchamt akzeptiert werden kann.
Abgrenzung zur Teilung und Verschmelzung in der Immobilienwirtschaft
Im Gegensatz zur Vereinigung steht die Teilung, bei der ein Grundstück in mehrere separate Parzellen aufgeteilt wird. Auch die Verschmelzung kann im weiteren Sinne ähnlich sein, spielt jedoch vor allem bei juristischen Personen wie Immobiliengesellschaften eine Rolle. Die Vereinigung bezieht sich ausschließlich auf die Verbindung von Grundstücken zu einer neuen Einheit im Grundbuch und ist somit eine rein grundstücksbezogene Maßnahme.