Ein Zinshaus ist ein mehrheitlich aus vermieteten Wohnungen oder gewerblichen Einheiten bestehendes Mehrfamilienhaus, dessen primärer Zweck die Erzielung von Mieteinnahmen (Zinsen) und damit laufender Rendite für den Eigentümer ist. Im Sprachgebrauch in Deutschland und Österreich steht „Zinshaus“ synonym für Anlageimmobilien mit mehreren Mietparteien.
Merkmale und Aufbau
Typische Merkmale eines Zinshauses sind mehrere klar abgegrenzte Wohneinheiten oder Geschäftsräume, ein gemeinschaftliches Grundstück sowie eine Verwaltung, die Mieten einzieht und Instandhaltung organisiert.
- Mehrere Mietwohnungen pro Objekt
- Getrennte Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
- Lage in städtischen oder zentralen Wohngebieten
Ertragsmodell und Rendite
Das Ertragsmodell basiert auf regelmäßigen Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten. Wichtige Kennzahlen sind Bruttorendite, Nettorendite und Kapitalisierungsrate (Cap Rate).
Bei der Rendite-Berechnung sind folgende Posten zu berücksichtigen:
- Mieteinnahmen (Ist- und Potenzialmiete)
- Betriebs- und Instandhaltungskosten
- Leerstandsrisiken und Verwaltungskosten
Rechtliche und steuerliche Aspekte
Zinshäuser unterliegen Mietrecht, Baurecht und lokalen Verordnungen. Mietpreisbindungen, Modernisierungsvorschriften und Denkmalschutz können die Nutzung beeinflussen.
Steuerlich relevant sind Abschreibungen (AfA), Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanzierung und die Behandlung von Finanzierungszinsen. Bei Verkauf ist die Spekulationsfrist zu beachten.
Kauf, Bewertung und Risiken
Die Bewertung eines Zinshauses erfolgt durch Vergleichswerte, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Wichtige Prüfungen vor dem Kauf sind Mietverträge, technische Substanz und BGF/NGF-Angaben.
Typische Risiken:
- Unerwartete Instandhaltungskosten (Dach, Fassade, Haustechnik)
- Leerstand und Mietausfälle
- Regulatorische Eingriffe (z. B. Mietpreisbremsen)
Mehrwert für Eigentümer und Mieter
Für Eigentümer bietet ein Zinshaus langfristige, wiederkehrende Einnahmen, Diversifikation des Anlageportfolios und Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierung oder optimale Vermietung.
Mieter profitieren von klar geregelten Mietverhältnissen, oft zentraler Lage und professioneller Verwaltung bei größeren Objekten.
Vor Kauf eines Zinshauses unbedingt ein vollständiges Due-Diligence durchführen: aktuelle Mietverträge prüfen, energetischen Zustand bewerten, Rücklagen für Instandhaltung schätzen und die Lage auf Mietnachfrage analysieren. Berechnen Sie sowohl Brutto- als auch Nettorendite und planen Sie Puffer für Leerstand und Modernisierungen ein.