Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten kommunalen Abgaben in Deutschland, fast jeder Immobilienbesitzer ist von ihr betroffen. Sie wird jährlich von den Gemeinden erhoben und fließt in deren Haushalte. Mit der Reform 2025 haben sich nicht nur die Bewertungsgrundlagen, sondern auch die Höhe der Steuer in vielen Regionen geändert.
Doch während die Zahlung der Grundsteuer Pflicht ist, stellt sich für viele Eigentümer und auch für Mieter eine entscheidende Frage: Lässt sich die Grundsteuer steuerlich absetzen und wenn ja, wie? Die Antwort hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Vermieter profitieren in vollem Umfang, während Eigennutzer nur in Ausnahmefällen einen Vorteil haben. Auch Mieter können unter bestimmten Bedingungen indirekt Steuervorteile erzielen.
Das Wichtigste auf einen Blick
Die Grundsteuer ist für fast alle Immobilienbesitzer relevant, ob sich die Abgabe steuerlich absetzen lässt, hängt jedoch stark von der Nutzung der Immobilie ab.
- Vermieter können die Grundsteuer vollständig als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.
- Mieter profitieren nur indirekt, etwa über haushaltsnahe Dienstleistungen oder ein Arbeitszimmer.
- Eigennutzer können die Grundsteuer nicht absetzen, aber Kosten für Handwerker, energetische Sanierungen oder Dienstleistungen steuerlich nutzen.
- Die Grundsteuerreform 2025 bringt neue Bewertungsgrundlagen, ändert aber nichts an den Absetzbarkeits-Regeln.
Möchten Sie tiefer einsteigen und genau erfahren, wie Sie die Grundsteuer in Ihrer Situation optimal berücksichtigen? Dann lesen Sie weiter und entdecken Sie alle Details in unserem umfassenden Artikel.
Was ist die Grundsteuer & wie wird sie berechnet?
Die Grundsteuer gehört zu den sogenannten Objektsteuern und betrifft nahezu jeden, der in Deutschland Immobilien- oder Grundstückseigentum besitzt. Sie stellt eine regelmäßige Zahlungspflicht dar, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt, vermietet oder unbebaut bleibt. Für viele Kommunen ist sie eine unverzichtbare Einnahmequelle, die maßgeblich zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben beiträgt.
Definition & Bedeutung der Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine jährliche Abgabe, die von der Gemeinde erhoben wird, in der sich das Grundstück oder die Immobilie befindet. Sie betrifft sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen. Eigentümer zahlen sie unabhängig davon, ob Einnahmen erzielt werden oder nicht. Damit unterscheidet sie sich von anderen Steuerarten, die nur bei einem tatsächlichen Einkommen oder Gewinn greifen.
Grundsteuerarten im Überblick
- Grundsteuer A (agrarisch):
Sie betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und Flächen. Dazu gehören z. B. Äcker, Wiesen, Wälder oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude. - Grundsteuer B (baulich):
Dies ist die am weitesten verbreitete Form und betrifft bebaute und unbebaute Grundstücke im privaten und gewerblichen Bereich, also Häuser, Wohnungen, Baugrundstücke und Betriebsgrundstücke. Für die meisten Eigentümer ist die Grundsteuer B relevant. - Grundsteuer C (ab 2025):
Mit der Reform eingeführt, erlaubt sie es den Gemeinden, für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Ziel ist es, Spekulation mit Bauland unattraktiv zu machen und Anreize für die Schaffung von Wohnraum zu schaffen.
Grundsteuerwert, Steuermesszahl & Hebesatz
Die Berechnung der Grundsteuer basiert ab 2025 auf dem neuen Grundsteuerwert, der die bisher veralteten Einheitswerte ersetzt. Dieser Wert wird vom Finanzamt anhand von Grundstücksgröße, Lage, Bebauung und Nutzung ermittelt.
Darauf folgt die Multiplikation mit der Steuermesszahl, die vom Gesetzgeber festgelegt wird und je nach Art der Immobilie unterschiedlich ausfallen kann. Schließlich kommt der Hebesatz ins Spiel, den jede Gemeinde individuell bestimmt.
Die Berechnungsformel lautet:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Unterschied zur Grunderwerbsteuer
Häufig wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Der Unterschied ist jedoch deutlich:
- Grundsteuer: jährlich fällig, betrifft den laufenden Besitz von Grundstücken und Immobilien.
- Grunderwerbsteuer: einmalige Zahlung beim Erwerb einer Immobilie, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis und den jeweiligen Landesgesetzen richtet.
Wer darf die Steuer absetzen?
Während Vermieter die gezahlte Grundsteuer in voller Höhe als Werbungskosten geltend machen können, bleibt sie für Selbstnutzer in der Regel eine reine Privatangelegenheit. Mieter wiederum profitieren nur indirekt, etwa über Nebenkosten oder ein anerkanntes Arbeitszimmer.
Übersicht: Wer kann die Grundsteuer steuerlich absetzen?
| Zielgruppe | Absetzbar? | Wie funktioniert es? | Besonderheiten |
| Eigennutzer | Grundsätzlich nein | Nur in Ausnahmefällen über ein häusliches Arbeitszimmer oder anteilig bei beruflicher Nutzung | Zusätzlich Abzug von Handwerkerleistungen, haushaltsnahen Dienstleistungen und energetischen Sanierungen möglich |
| Vermieter | Ja, vollständig | Als Werbungskosten in der Anlage V | Nur soweit die Grundsteuer nicht auf Mieter umgelegt wird |
| Mieter | Indirekt | Über haushaltsnahe Dienstleistungen und ggf. Arbeitszimmer | Kein direkter Abzug der Grundsteuer selbst |
Grundsteuer bei Eigennutzung: Warum kein Abzug möglich ist
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung ausschließlich selbst bewohnt, kann die Grundsteuer nicht steuerlich geltend machen. Sie zählt in diesem Fall zu den privaten Lebenshaltungskosten, die steuerlich unbeachtlich sind.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Teile der Immobilie für berufliche Zwecke genutzt werden, etwa ein häusliches Arbeitszimmer. In diesem Fall ist eine anteilige Berücksichtigung möglich.
Grundsteuer bei Vermietung: Absetzbarkeit als Werbungskosten
Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Hier gilt die Grundsteuer als laufende Kosten zur Einkünfteerzielung und ist damit vollständig absetzbar. In der Steuererklärung wird sie in der Anlage V unter den Werbungskosten eingetragen.
Dieser Abzug senkt die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und kann je nach Steuerklasse und persönlichem Steuersatz zu einer spürbaren Entlastung führen.
Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien
Bei gemischt genutzten Immobilien, also Objekten, die teilweise vermietet und teilweise selbst bewohnt werden, ist die Grundsteuer anteilig absetzbar. Maßgeblich ist das Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtfläche.
Sonderfall Leerstand: Nachweis der Vermietungsabsicht
Steht eine Immobilie leer, ist die Absetzbarkeit der Grundsteuer davon abhängig, ob eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann. Dazu reicht es nicht, die Wohnung nur anzubieten, das Finanzamt prüft, ob realistische Bemühungen unternommen wurden, z. B. durch regelmäßige Anzeigen oder die Beauftragung eines Maklers.
Ohne diesen Nachweis wird die Grundsteuer nicht anerkannt. Bei langjährigem Leerstand kann das Finanzamt sogar unterstellen, dass keine Vermietungsabsicht besteht, wodurch der Werbungskostenabzug entfällt.
Grundsteuer steuerlich absetzbar für Vermieter
Für Vermieterinnen und Vermieter gehört die Grundsteuer zu den klassischen Werbungskosten. Sie zählt neben Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten zu den laufenden Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen.
Grundsteuer in der Steuererklärung
Die Grundsteuer wird in der Anlage V („Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“) eingetragen. Dort gibt es zwei relevante Bereiche:
- Zeile 47: Hier erfassen Sie die direkt gezahlte Grundsteuer, wenn diese nicht auf den Mieter umgelegt wird.
- Zeile 13: Wird die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter verteilt, tragen Sie die entsprechenden Umlagen hier ein.
Entscheidend ist, dass nur tatsächlich von Ihnen getragene Kosten steuerlich abzugsfähig sind. Wird die Grundsteuer vollständig auf die Mieter überwälzt, liegt bei Ihnen kein Aufwand vor und entsprechend kein Abzug.
Umlagefähigkeit auf Mieter
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, Vermieter können sie über die Nebenkostenabrechnung anteilig auf ihre Mieter übertragen.
Für die Steuererklärung gilt:
- Umlagefähig = kein eigener Aufwand → kein Werbungskostenabzug.
- Nicht umlagefähig = eigener Aufwand → vollständiger Abzug als Werbungskosten.
Beispiel:
Sie haben eine vermietete Wohnung, bei der die Grundsteuer im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt ist. Der Mieter trägt die Kosten über die Nebenkostenabrechnung, sodass bei Ihnen steuerlich kein Abzug möglich ist. Wird die Umlage hingegen nicht vereinbart oder nur teilweise, mindert der nicht umgelegte Teil Ihre Steuerlast.
Grundsteuer steuerlich absetzbar für Mieter
Auf den ersten Blick haben Mieter keinen direkten Vorteil bei der Grundsteuer, da sie nicht selbst Steuerschuldner sind. Die Abgabe wird ausschließlich von den Eigentümern gezahlt. Dennoch können Mieter indirekt profitieren, weil die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört. Über verschiedene Absetzungsmöglichkeiten lassen sich bestimmte Posten in der Steuererklärung geltend machen.
Umlage über Nebenkosten: Indirekte Absetzbarkeit
Die Grundsteuer erscheint in der Regel in der jährlichen Nebenkostenabrechnung. Für Mieter selbst ist sie nicht direkt als Werbungskosten oder Betriebsausgabe abziehbar. Allerdings eröffnet die Nebenkostenabrechnung Spielräume. Bestimmte darin enthaltene Kosten können über die Steuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen abgesetzt werden.
Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung
Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder Hausmeisterdienste. Diese gelten als haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG.
Mieter können hier bis zu 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 4.000 Euro pro Jahr, von ihrer Steuerlast abziehen. Voraussetzung ist, dass die Kosten klar aufgeschlüsselt und per Überweisung bezahlt wurden. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.
Arbeitszimmer im Mietverhältnis
Ein Sonderfall besteht, wenn Mieter ein häusliches Arbeitszimmer nutzen. In diesem Fall kann die anteilige Warmmiete steuerlich geltend gemacht werden. Da die Warmmiete auch die Grundsteueranteile umfasst, wird diese indirekt mit abgesetzt.
- Voller Abzug: Wenn das Arbeitszimmer Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist (z. B. bei Selbstständigen).
- Beschränkter Abzug: Bis zu 1.250 Euro pro Jahr, wenn kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht (z. B. Lehrer, Außendienstmitarbeiter).
Besonderheiten bei selbstgenutzten Immobilien
Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, können die Grundsteuer in der Regel nicht absetzen. Für das Finanzamt zählt sie zu den privaten Lebenshaltungskosten. Dennoch gibt es mehrere Ansatzpunkte, wie Eigennutzer über bestimmte Ausnahmeregelungen, Dienstleistungen oder Förderprogramme steuerlich profitieren können.
Handwerkerleistungen
Beauftragen Sie Handwerker für Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten an Ihrer selbstgenutzten Immobilie, können Sie die reinen Arbeitskosten steuerlich geltend machen. Absetzbar sind 20 Prozent der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.
- Absetzbar: Malerarbeiten, Wartung der Heizungsanlage, Reparaturen im Haus.
- Nicht absetzbar: Materialkosten wie Tapeten, Farbe oder Fußbodenbeläge.
Haushaltsnahe Dienstleistungen im Eigenheim
Auch Dienstleistungen wie Gartenpflege, Treppenhausreinigung oder Kinderbetreuung im eigenen Haus lassen sich steuerlich geltend machen. Je nach Art der Beschäftigung gelten unterschiedliche Höchstbeträge:
- Minijob: Bis zu 510 Euro pro Jahr (20 Prozent der Kosten).
- Sozialversicherungspflichtige Tätigkeit oder Selbstständige: Bis zu 4.000 Euro pro Jahr.
Wichtig: Absetzbar ist ausschließlich der Arbeitslohn, nicht die Materialkosten.
Energetische Sanierung
Für selbstgenutzte Immobilien gibt es seit 2020 einen attraktiven Steuerbonus für energetische Sanierungen. Eigentümer können 20 Prozent der Sanierungskosten (z. B. Dämmung, Austausch der Heizungsanlage) über drei Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Die maximale Förderung beträgt 40.000 Euro pro Objekt.
- Jahr 1 und 2: Jeweils 7 Prozent Abzug.
- Jahr 3: 6 Prozent Abzug.
Wird zusätzlich eine staatliche Förderung (KfW/BAFA) beansprucht, entfällt der Steuerbonus.
Arbeitszimmer
Eine Besonderheit gilt für das häusliche Arbeitszimmer. Wird es von einem Selbstnutzer ausschließlich für berufliche Zwecke genutzt, können anteilig auch die Grundsteuer und Nebenkosten berücksichtigt werden.
Grundsteuerreform 2025 und steuerliche Auswirkungen
Mit dem 1. Januar 2025 ist die größte Reform der Grundsteuer seit Jahrzehnten in Kraft getreten. Ziel war es, das intransparente und ungerechte System der alten Einheitswerte abzulösen.
Warum die Reform notwendig war
Die Berechnung der Grundsteuer basierte bis Ende 2024 auf jahrzehntealten Werten: in Westdeutschland auf den Einheitswerten von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Dadurch entstanden eklatante Unterschiede bei vergleichbaren Immobilien. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses Verfahren 2018 für verfassungswidrig und verpflichtete den Gesetzgeber zu einer Neuregelung.
Das Bundesmodell und länderspezifische Abweichungen
Die Reform sieht grundsätzlich ein Bundesmodell vor:
- Grundlage ist der neue Grundsteuerwert, der Faktoren wie Grundstücksgröße, Lage, Gebäudeart und Alter berücksichtigt.
- Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.
- Den finalen Betrag bestimmt der individuelle Hebesatz der Gemeinde.
Allerdings haben die Bundesländer das Recht, eigene Modelle einzuführen. So nutzen Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen abweichende Ansätze, die zum Teil stark von den Bundesregeln abweichen.
Für Eigentümer bedeutet das: Sie müssen sich am Modell ihres Bundeslandes orientieren.
Auswirkungen der Reform auf die Höhe der Grundsteuer
Die Reform verfolgt das Ziel, die Gesamteinnahmen der Kommunen stabil zu halten. Dennoch ergeben sich für viele Eigentümer Verschiebungen in der individuellen Steuerlast:
- Immobilien in gefragten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten werden tendenziell höher belastet.
- Ländlich gelegene Immobilien oder Objekte in weniger attraktiven Regionen können von Entlastungen profitieren.
- Auch innerhalb einer Gemeinde können erhebliche Unterschiede entstehen, abhängig von der Bebauung und dem Nutzungszweck.
Fazit: Grundsteuer absetzen nur mit klaren Regeln
Die Grundsteuer ist eine Pflichtabgabe, die nahezu alle Immobilienbesitzer betrifft. Ob und in welchem Umfang sie steuerlich absetzbar ist, hängt jedoch stark von der Nutzung der Immobilie ab. Vermieter profitieren am meisten, da sie die Grundsteuer vollständig als Werbungskosten geltend machen können. Mieter haben indirekte Möglichkeiten, etwa über haushaltsnahe Dienstleistungen oder ein Arbeitszimmer. Eigennutzer hingegen sind weitgehend ausgeschlossen, können aber von Sonderregelungen wie energetischen Sanierungen, Handwerkerleistungen oder ebenfalls einem Arbeitszimmer profitieren.
Die Grundsteuerreform 2025 hat nichts an diesen Grundsätzen geändert, kann aber durch neue Bewertungsgrundlagen und kommunale Hebesätze vielerorts zu einer höheren Steuerlast führen. Umso wichtiger ist es, die eigenen Möglichkeiten zur Absetzbarkeit konsequent auszuschöpfen. Wer seine Belege sorgfältig sammelt, die Kosten korrekt zuordnet und die Fristen einhält, kann seine Steuerlast spürbar reduzieren und bleibt gleichzeitig rechtlich auf der sicheren Seite.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer
Kann ich die Grundsteuer von der Steuer absetzen?
- Vermieter: Ja, vollständig als Werbungskosten in der Anlage V. So mindern Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- Eigennutzer: Nein, die Grundsteuer zählt zu den privaten Lebenshaltungskosten. Ausnahme: anteilig über ein anerkanntes Arbeitszimmer oder bei gemischt genutzten Immobilien.
- Gewerbliche Nutzung: Im Betriebsvermögen ist die Grundsteuer als Betriebsausgabe abziehbar.
Kann ich die Grundsteuer von den Nebenkosten absetzen?
- Mieter: Die Grundsteuer selbst ist nicht absetzbar. Über die Nebenkostenabrechnung können Sie aber bestimmte Posten wie Treppenhausreinigung, Winterdienst oder Hausmeister als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen (20 % der Lohnkosten, max. 4.000 € pro Jahr).
- Arbeitszimmer im Mietverhältnis: Ist ein Arbeitszimmer steuerlich anerkannt, lässt sich die anteilige Warmmiete und damit auch der enthaltene Grundsteueranteil berücksichtigen.
Darf ich als Vermieter die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskostenart. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag eine Umlage vereinbart wurde. Für Ihre Steuer gilt: Alles, was Sie wirksam auf die Mieter umlegen, ist nicht bei Ihnen absetzbar. Nur der Teil, den Sie selbst tragen (z. B. bei Leerstand oder Eigennutzung), kann als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Muss ich als Erbe einer Immobilie eine neue Grundsteuererklärung abgeben?
Nein, unmittelbar nach dem Erbfall ist das nicht notwendig. Sie müssen das Finanzamt jedoch über den Eigentumsübergang informieren. Eine neue Grundsteuererklärung wird erst fällig, wenn das Finanzamt Sie dazu auffordert oder sich die Grundstücksdaten ändern, z. B. durch Umbau oder Teilung.
Gibt es Freibeträge oder Ausnahmen bei der Grundsteuer?
Allgemeine Freibeträge gibt es nicht. Ausnahmen bestehen jedoch für bestimmte Grundstücke, etwa solche im Eigentum von Kommunen, Kirchen oder gemeinnützigen Einrichtungen. Zudem können Eigentümer unter bestimmten Bedingungen einen teilweisen Erlass beantragen, zum Beispiel bei erheblichen Mietausfällen oder wenn die Immobilie denkmalgeschützt ist.
